在過(guò)去的2022年，華南區域商業(yè)迎來(lái)一系列重大利好，引發(fā)了行業(yè)和市場(chǎng)的廣泛關(guān)注。
先是4月20日大悅城控股商業(yè)與黃埔文化集團簽訂輕資產(chǎn)管理輸出協(xié)議，將在黃埔區科學(xué)城落地全新產(chǎn)品
「大悅匯」，標志著(zhù)大悅城正式進(jìn)駐廣州。
而后，太古地產(chǎn)與深圳福田區簽署戰略合作協(xié)議，北京華聯(lián)（SKP所屬集團）與廣州市政府簽署戰略框架協(xié)議，
太古地產(chǎn)加碼廣州、將在聚龍灣打造高端濱水商業(yè)地標，華潤萬(wàn)象生活將首進(jìn)廣州、在白鵝潭打造高端商業(yè)綜合體……
可以說(shuō)，華南商業(yè)的躍遷，已近在眼前。
而對于拉開(kāi)這一系列利好消息序幕的大悅城來(lái)說(shuō)，廣州黃埔大悅匯的意義十分重大：
大悅城控股商業(yè)首進(jìn)廣州的第一個(gè)作品；
大悅城控股商業(yè)在華南的首個(gè)輕資產(chǎn)項目；
全新產(chǎn)品線(xiàn)「大悅匯」的首次落地；
大悅城控股商業(yè)華南大區首秀（將于今年率先亮相）……
接下來(lái)，我們將對這座備受關(guān)注的大悅匯進(jìn)行一次全面梳理，希望能給到關(guān)注大悅城以及華南市場(chǎng)的諸位以參考。
看點(diǎn)1：全新產(chǎn)品線(xiàn)「大悅匯」
相較于以18-35歲城市新生代及青年為核心客群、打造城市級時(shí)尚潮流中心的大悅城，全新產(chǎn)品大悅匯的顯著(zhù)差
異主要體現在客群結構和定位兩大維度：
從客群結構來(lái)看，大悅匯主要面向項目周邊25-45歲城市新中產(chǎn)及家庭客群，他們的顯著(zhù)特征是注重生活品質(zhì)，
既悅己享受，也重視與家人、朋友的情感連接；
從定位來(lái)看，大悅匯以「生活文化」為品牌本質(zhì)，以區域客群的高頻美好生活需求為經(jīng)營(yíng)導向，旨在提供生活化、
情感性的服務(wù)體驗。
延續以上兩大維度的特征，大悅匯在空間場(chǎng)景上更注重休憩和社交氛圍的營(yíng)造，在品牌組合上因地制宜、更具靈
活性，旨在為周邊客群提供豐富的生活體驗。
簡(jiǎn)言之，「一城一色」的大悅城在引領(lǐng)城市的時(shí)尚潮流走向，而大悅匯則旨在提升所在區域/社區的生活幸福感。
看點(diǎn)2：「事業(yè)高地」與
「生活洼地」反差下的黃埔科學(xué)城
近兩年我因工作關(guān)系多次造訪(fǎng)廣州黃埔科學(xué)城，總體感受是：這里適合搞事業(yè)，但不適合生活。
在以煙火氣著(zhù)稱(chēng)的廣州，黃埔科學(xué)城略顯格格不入。
從各項數據來(lái)看，黃埔區以及其發(fā)展重心科學(xué)城無(wú)疑是「事業(yè)高地」：
-2022年廣州黃埔區實(shí)現GDP4313.76億元，僅次于天河區，且已形成5大千億級和3大五百億級產(chǎn)業(yè)集群；
-截至目前，黃埔區已集聚中小企業(yè)超4萬(wàn)家，高新技術(shù)企業(yè)超2,500家，國家級專(zhuān)精特新「小巨人」企業(yè)61家，國家級「單項冠軍」18家；
-黃埔區正著(zhù)力打造以大灣區國創(chuàng )中心等為引領(lǐng)的「2+3+N」戰略科技創(chuàng )新平臺集群，集聚各類(lèi)科研機構超1,000家，
新型研發(fā)機構集聚度和創(chuàng )新能力處在全國前列。
*黃埔科學(xué)城｜圖據網(wǎng)絡(luò )
但從生活體驗來(lái)看，黃埔科學(xué)城卻是僅能滿(mǎn)足基本需求的「生活洼地」：區域內商業(yè)以寫(xiě)字樓底商為主，充斥著(zhù)
各色奶茶店、小型快餐店；現有為數不多的購物中心亦是目的性消費居多。
在黃埔科學(xué)城工作的朋友對我說(shuō)，時(shí)常感覺(jué)這是一座「白領(lǐng)工廠(chǎng)」，雖然這里日夜燈火通明，但并不是「萬(wàn)家燈
火」的生活氣息，也沒(méi)有可以「喘息」片刻的地方，是一個(gè)不想多待片刻的「工作場(chǎng)所」。
有著(zhù)相似感受的還有周邊的住戶(hù)，一位朋友告訴我住在黃埔最頭疼的是沒(méi)有地方吃飯、逛街，開(kāi)車(chē)去天河又是各
種停車(chē)難、排隊久。
*據相關(guān)數據，黃埔科學(xué)城周邊有54個(gè)住宅小區，其中12個(gè)配有別墅戶(hù)型。
對大悅匯來(lái)說(shuō)，「事業(yè)高地」與「生活洼地」反差下的黃埔科學(xué)城，是其闡述「生活文化」品牌本質(zhì)的上佳選擇，
甚至可以說(shuō)是量身定制之選。
而且，黃埔科學(xué)城兼具商務(wù)客群和家庭客群的特征，不僅可為項目提供穩定、多元的客流，也將打磨大悅匯為不
同類(lèi)型客群提供「觸手可及的美好生活」的能力，是這一產(chǎn)品線(xiàn)走向更大市場(chǎng)的理想「實(shí)驗基地」。
看點(diǎn)3：看點(diǎn)頗多的空間改造
廣州黃埔大悅匯操盤(pán)團隊面對的是一個(gè)商業(yè)面積6萬(wàn)方、地鐵21號線(xiàn)「神舟路」上蓋、地下2層地上4層半的項目，
從區位和空間來(lái)看優(yōu)勢顯著(zhù)
區位：連接天河核心區與黃埔科學(xué)城腹地，可通過(guò)地鐵21號線(xiàn)以及橫貫黃埔科學(xué)城的科學(xué)大道-開(kāi)泰大道等便捷的
地面交通輻射區域，可便捷吸納全域客流（項目周邊常駐人口約25萬(wàn)）
空間：擁有總面積近5,000m2公共空間，包括1個(gè)站前廣場(chǎng)、1個(gè)天臺花園以及可串聯(lián)整個(gè)園區的3大下沉廣場(chǎng)，
立體空間可營(yíng)造極佳的游逛探索體驗。
然而由于種種原因，項目原有的優(yōu)勢并未得到充分發(fā)揮，比如建筑外立面沿主干道科學(xué)大道展開(kāi)，原本可借由極
佳的展示面和可見(jiàn)度打造區域地標，但卻維持在與周邊寫(xiě)字樓相似的風(fēng)格；
以及，公共空間原本可開(kāi)發(fā)為周邊客群進(jìn)入項目的重要節點(diǎn)，和引導顧客游逛動(dòng)線(xiàn)的重要場(chǎng)景，然而卻由于缺乏
管理而基本處于荒置狀態(tài)。
*項目改造前實(shí)景圖
針對上述情況，操盤(pán)團隊對整體空間進(jìn)行了針對性的「揚長(cháng)改造」，大致分五個(gè)層面。
1）改造外立面凸顯地標屬性
以干凈利落、可見(jiàn)度極佳的玻璃幕墻替代原有大面積封閉的外立面，并引入了黃埔區首個(gè)裸眼3D大屏
（亦是大悅城體系內首個(gè)亮相），與周邊寫(xiě)字樓形成顯著(zhù)差異，強化商業(yè)氛圍；
2）煥新屋頂公園展示屬地文化
除了對屋頂公園的整體改造（包括原有的轉角處、階梯空間），以綠植景觀(guān)優(yōu)化場(chǎng)景、提升休閑氛圍外，還結合兩大
主力店廣州酒家和覔書(shū)店的文化氣質(zhì)，打造嶺南文化立體彩繪墻，與裸眼3D大屏形成視覺(jué)呼應；
*上圖為廣州酒家效果圖，下圖為覔書(shū)店效果圖
3）更新室內空間呈現強主題品位空間
對地上三層分別以水、金、光元素為主題進(jìn)行整體打造，且每層樓均配有藝術(shù)裝飾，契合周邊客群對空間的「品位」追求；
*上圖為L(cháng)1層意向圖，下圖為L(cháng)2層意向圖｜僅供參考
4）營(yíng)造三大下沉廣場(chǎng)強化生活氣息
針對三大下沉廣場(chǎng)嵌入地下、貫穿園區的「隱藏彩蛋」特性及高可達性（其中兩大廣場(chǎng)連通地鐵站人流量最大的地鐵口），
分別以「逐光」、「聽(tīng)潮」、「迎風(fēng)」為主題，配合大型藝術(shù)裝置以及綠植景觀(guān)，營(yíng)造觸手可及的生活氣息和舒適休
憩及社交氛圍；
5）升級地下通道提升游逛體驗
面積2萬(wàn)方的B1-B2層地下通道與下沉廣場(chǎng)相連，是項目「隱藏彩蛋」空間的主體，在對其升級中，操盤(pán)團隊延續
下沉廣場(chǎng)的休憩氛圍，將其打造為自然生態(tài)元主題街區，以采光天井、綠植以及星光燈點(diǎn)綴其間，提升了游逛體驗。
*效果圖僅供參考
「揚長(cháng)改造」后，「三大下沉廣場(chǎng)+2萬(wàn)方地下通道」將如同毛細血管般貫穿整個(gè)園區，疊加地上4層半的低
壓迫感層高，以及站前廣場(chǎng)+裸眼3D巨幕+屋頂公園的縱向空間，將使得項目在空間上呈現強烈的易到達性，
更像是融入園區的公共空間。
看點(diǎn)4：高屬地契合度的品牌組合
空間場(chǎng)景之外，大悅匯「生活文化」品牌本質(zhì)的另一大集中體現是獨特的品牌組合，同時(shí)這也是對其「得意生
活社交場(chǎng)」SLOGAN的最好闡述。
*SLOGAN普通話(huà)的含義是「稱(chēng)心滿(mǎn)意，達到心里預期而歡暢」；粵語(yǔ)（dak1 ji3 ）的含義是「有趣、特別、令人感興趣」。
從業(yè)態(tài)構成及占比來(lái)看，項目主要業(yè)態(tài)為餐飲、娛樂(lè )及服務(wù)等，其中餐飲占比近半，既有廣府菜，也有湘菜、
東北烤肉、杭幫菜、西北菜等，可滿(mǎn)足來(lái)自天南海北的「新廣州人」的味蕾。
回歸到對「生活文化」品牌本質(zhì)的「解題思路」來(lái)看，高頻剛需的餐飲無(wú)疑是聚集人氣、營(yíng)造區域生活氣息的第一步。
具體到門(mén)店，從已露出的信息來(lái)看，除了引入大比例的首店，操盤(pán)團隊還從周邊客群需求出發(fā)與品牌方共創(chuàng )、
提升屬地契合度：太二酸菜魚(yú)、西塔老太太等連鎖餐飲品牌專(zhuān)門(mén)為項目定制了包間。
從主力店來(lái)看，項目的三大主力店分別為金聲金逸電影院（黃埔首店）、覔書(shū)店（廣州首店）、一年四季·24小時(shí)智
能健身，三大次主力店則是優(yōu)衣庫、廣州酒家、星聚會(huì )KTV，覆蓋了周邊客群的餐飲、娛樂(lè )、健身、休閑等需求。
在我看來(lái)，廣州黃埔大悅匯在品牌組合維度最大的特點(diǎn)是高屬地契合度，至少體現在兩個(gè)層面——
首先是對城市性格的理解：廣州是一座歷史文化底蘊深厚、具有濃郁生活氣息的城市，既有快節奏的一面也有慢
生活的一面，「既要奮斗也要好好生活」是廣州人的共識；
其次是對區域客群特征的了解：作為人才涌入的核心區域之一，近年來(lái)黃埔區吸納了數量可觀(guān)的高學(xué)歷、高凈值
的「新廣州人」，他們既希望融入本地生活、體驗廣府文化和美食，也希望能夠享受到一線(xiàn)城市的便利和多樣性
生活方式。
比如，項目引入的金聲金逸電影院是廣州老牌戲院金聲電影院與金逸影城的共創(chuàng )之作，為廣州「首個(gè)獨具現代西
關(guān)色彩的電影院」，集電影、藝術(shù)、展覽與一體，可開(kāi)展一系列融合傳統經(jīng)典與現代潮流的活動(dòng)。
相較而言，覔書(shū)店、星聚會(huì )KTV、一年四季·24小時(shí)智能健身則是可滿(mǎn)足「新廣州人」生活方式的「新勢力」。
*覔書(shū)店劇場(chǎng)效果圖｜效果圖僅供參考
看點(diǎn)5：深耕會(huì )員的深度運營(yíng)思路
在運營(yíng)層面，除了常規的會(huì )員體系外，廣州黃埔大悅匯還根據周邊高新園區、企業(yè)及商務(wù)人群集聚的特點(diǎn)，開(kāi)創(chuàng )
了企業(yè)會(huì )員運營(yíng)體系「企悅CLUB」，包含TO C端的企業(yè)員工權益，以及TO B端的企業(yè)定制服務(wù)。
*「企悅CLUB」是一站式全場(chǎng)景企業(yè)員工福利平臺，通過(guò)整合以大悅匯為核心的全鏈路多渠道資源，構筑企業(yè)員工福利服務(wù)全
場(chǎng)景，覆蓋員工工作/生活個(gè)性化需求，助力企業(yè)提高員工幸福感和歸屬感。
TO C端的企業(yè)員工權益在常規會(huì )員體系折扣權益基礎上推出企業(yè)會(huì )員日（權益加磅）、企業(yè)會(huì )員年度盛典（線(xiàn)下活
動(dòng)）以及企業(yè)專(zhuān)屬勛章等全新形式。
TO B端的企業(yè)定制服務(wù)指結合場(chǎng)內消費場(chǎng)景及品牌門(mén)店，業(yè)主黃埔文化集團，中糧集團產(chǎn)業(yè)鏈以及園區內的企業(yè)
資源，為企業(yè)提供定制服務(wù)，形成定制化方案——
比如，可滿(mǎn)足企業(yè)團建/集采的美食（早午晚餐、商戶(hù)宴請、商戶(hù)洽談等）、購物集采（企業(yè)員工禮品、商務(wù)禮品、工服定
制等）、娛樂(lè )團建（歡唱、活動(dòng)、出行、健身等）、企業(yè)下午茶（茶飲烘培）、場(chǎng)地出行（企業(yè)會(huì )議/活動(dòng)等）等需求。
甚至，廣州黃埔大悅匯還專(zhuān)門(mén)為企業(yè)會(huì )員配置了公關(guān)經(jīng)理，可根據需求進(jìn)行產(chǎn)品組合，形成定制化方案。
可以說(shuō)，企業(yè)會(huì )員運營(yíng)模式不僅是項目會(huì )員體系的亮點(diǎn)，可有效激活周邊企業(yè)客群的消費活力，也是大悅城體系
內的首次嘗試，是對大悅城服務(wù)體系的升級和豐富，體現了新產(chǎn)品線(xiàn)的創(chuàng )新性。
通過(guò)「企悅CLUB」，廣州黃埔大悅匯也在幫助不同企業(yè)建立連接，成為企業(yè)間的交流平臺，不僅體現了項目深度
運營(yíng)的能力，也有助于營(yíng)造聯(lián)系更加密切的黃埔科學(xué)城「大社區」，進(jìn)而推動(dòng)建立具有人情味的「公共生活」。
*在「春日喚醒計劃」活動(dòng)中，廣州黃埔大悅匯成功實(shí)現了極飛科技、梅賽德斯奔馳與云升科學(xué)園的聯(lián)動(dòng)
看點(diǎn)6：注重屬地文化的推廣思路
推廣維度，廣州黃埔大悅匯將在導入大悅城控股的集團資源、開(kāi)展城市級青年潮流活動(dòng)基礎上，通過(guò)自主舉辦以
及聯(lián)動(dòng)場(chǎng)內商戶(hù)、園區企業(yè)等形式舉辦強屬地文化特征的圈層活動(dòng)，而業(yè)主黃埔文化集團的屬地文化資源也將成
為重要加持。
自主舉辦：廣州黃埔大悅匯將推出原創(chuàng )活動(dòng)品牌「匯有好市」市集，結合不同的節點(diǎn)持續運營(yíng)、更新市集主題，
為周邊白領(lǐng)及居民提供豐富的場(chǎng)景和消費體驗；
聯(lián)動(dòng)：結合場(chǎng)內商戶(hù)及自有資源開(kāi)展豐富的生活方式活動(dòng)，如聯(lián)動(dòng)金聲金逸電影院舉辦天臺觀(guān)影會(huì )/主題電影展/
脫口秀/舞臺劇等，聯(lián)動(dòng)一年四季健身房舉辦戶(hù)外瑜伽，聯(lián)動(dòng)太二酸菜魚(yú)、霸王茶姬、BENCH COFFEE等品牌落
地限時(shí)快閃活動(dòng)等；
業(yè)主加持：落地漢服文化節、非遺市集、電影展、燈光秀、草坪音樂(lè )會(huì )等大型屬地文化活動(dòng)，進(jìn)一步提升項目聲
量及影響力。
據了解，項目將在運營(yíng)期內保持每周舉辦活動(dòng)的頻率，以兼具密度和質(zhì)量的推廣活動(dòng)豐富黃埔科學(xué)城片區白領(lǐng)及居民的生活。
可以初步斷定，這一推廣思路不僅能夠幫助項目周邊的「新廣州人」建立屬地文化認同感，還將成為項目的高識別度標簽，
后期極有可能贏(yíng)得更廣泛客群的關(guān)注和到訪(fǎng)。
2022年，大悅城控股推出「大悅匯」產(chǎn)品線(xiàn)，引發(fā)了行業(yè)的廣泛關(guān)注。
從即將亮相的大悅匯首個(gè)項目「廣州黃埔大悅匯」來(lái)看，這一產(chǎn)品線(xiàn)一方面承襲了大悅城長(cháng)期以來(lái)的精品思路深入生活本身，
將品質(zhì)生活方式帶給更大范圍的客群；
另一方面也延續了其創(chuàng )新基因（比如廣州黃埔大悅匯在系統內首個(gè)亮相的裸眼3D大屏、首個(gè)企業(yè)會(huì )員體系），極有可能將反向賦能其
他產(chǎn)品線(xiàn)，推動(dòng)整體更新迭代。
在華南以及整個(gè)大灣區迎來(lái)空前發(fā)展機遇的當下，在國內最具生活氣息的廣州，在有「生活洼地」之稱(chēng)的黃埔科學(xué)城，這樣
一座以營(yíng)造「美好生活場(chǎng)景」為目標的全新產(chǎn)品線(xiàn)首個(gè)項目「廣州黃埔大悅匯」可以說(shuō)是正當其時(shí)。
對于全新產(chǎn)品線(xiàn)「大悅匯」的后續表現，CRR也將持續關(guān)注。
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